加密資產的風吹到了美國房地產業

2025年6月26日 22:57

鄧通，金色財經

當地時間周三，美國聯邦住房金融署（FHFA）署長Pulte在社交媒體上發文：“經過深入研究，并遵循特朗普總統將美國打造成‘Crypto之都’的愿景，今天我下令房利美和房地美著手準備，將Crypto列為抵押貸款申請的認定資產。”這一指令標志著美國政府支持企業在評估抵押貸款資質的資產審核標準上可能迎來重大轉變，同時也與特朗普政府推動Crypto在美國普及的既定目標一脈相承。

終于，加密資產的風吹到了美國房地產業。一、為何要將Crypto列為抵押貸款申請的認定資產？

核心原因是美國的房地產市場不景氣。過去50年來，美國的房屋自有率保持相對穩定，約有62%的人口擁有住房。然而，近年來新申請住房的人數急劇下降。自2022年初抵押貸款利率從疫情低點攀升以來，美國房市持續低迷。去年房屋銷量跌至近30年谷底，連續第二年處于銷售低迷的狀態。今年迄今仍受高利率和房價壓制難見起色。Redfin數據顯示，截至4月全美房市賣家數量較買家高出近34%。

另外，抵押貸款發放數量（即貸款人與借款人合作形成抵押貸款的過程）在2024年中期降至接近歷史最低水平，并且在2025年第一季度幾乎沒有改善。發放數量的下降，尤其是再融資數量的下降，歸因于兩大因素：住房供應問題和借貸成本。

三、將Crypto列為抵押貸款申請的認定資產有何意義？1.改善房地產市場現狀

如前文所述，美國房地產市場低迷，這一政策或將刺激房地產市場需求。更多持有加密資產的人進入購房者行列，可以增加市場需求，緩解房地產市場低迷行情，對穩定和推動房地產市場發展起到積極作用。2.利好Crypto貸款機構

聯邦住房金融局(FHFA)正式承認Crypto，或將為更多借款人開放規模可觀的聯邦貸款項目。2024年，僅聯邦住房管理局就發放了超過76萬筆單戶住宅抵押貸款，總額達2300億美元。

根據美國證券交易委員會（SEC）頒布的《員工會計公告第121號》（StaffAccountingBulletinNo.121）銀行規則，大多數銀行在2025年1月23日之前無法提供Crypto支持的貸款或抵押貸款。該規則要求金融機構在資產負債表上將Crypto計為負債而非資產。

然而，通過聯邦住房管理局(FHA)、退伍軍人事務部(VA)和美國農業部(USDA)等聯邦項目獲得的貸款目前不允許借款人使用其Crypto作為抵押品。事實上，一些聯邦貸款甚至可能不允許將Crypto出售所得的美元清算款用于首付。

Bitcoin抵押貸款和債券公司“人民儲備”（People'sReserve）的創始人CJKonstantinos表示，Bitcoin可以通過監管房利美和房地美，進一步幫助降低聯邦住房金融局（FHFA）監管的抵押貸款支持證券市場的風險。3.推動加密資產與傳統金融體系的結合

FHFA的指令是Crypto在傳統金融領域的重大突破，意味著數字資產被納入美國住房信貸核心系統，Crypto與法幣在民眾生活中同樣扮演重要作用。也將推動民眾加強對加密資產的了解，并加快在日常生活中的普及。四、業內人士怎么看？

Bitcoin支持者對Pulte開放的態度表示稱贊，一些人表示，數字資產中已經內置了貸方喜歡的功能，例如透明的紙質記錄。

Redfin首席經濟學家達里爾·費爾韋瑟：“這是Crypto倡導者的重大勝利，它使數字資產獲得與其他資產同等的待遇。”當前股票投資已被列為合格儲備資產，但貸款機構通常會對波動性較高的個股或Crypto進行折價評估。“只要根據波動性合理調整估值，將加密資產計入儲備完全可行。”

Realtor.com首席經濟學家丹妮爾·黑爾：“若兩巨頭接受Crypto作為抵押品，將強力推動銀行改變現行規則。那些原本必須拋售加密資產才能達標的人群——或許這正是他們放棄購房的關鍵原因——現在可以直接獲得貸款資格，這實質上擴大了合格買家池。”

BitcoinMining即服務Blockware的分析師MitchellAskew表示：該資產的流動性和透明托管（即其公共Blockchain）使其成為住房貸款的“完美抵押品”。

也有一些業內人士對此表示擔憂。

Bitcoin抵押貸款的公司Strike表示，目前形式的Crypto貸款存在一些風險。波動性是一個主要因素。如果BTC的價格大幅下跌，貸款價值比就會上升，“這可能會引發追加保證金或清算——在不合適的時機被迫出售。”

一位評論者認為貸款機構也面臨風險：“這方面的風險模型簡直瘋狂。傳統抵押貸款假設借款人的收入和資產相對穩定。現在，你面對的是凈資產一周內可能波動50%的借款人。當你的抵押品包括從Bitcoin到隨機DeFiTokens的各種資產時，你該如何對投資組合進行壓力測試？”

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